Konutta artık nakit değil uzun vadeli ödeyeceğiz
20 yıl önce konut sektöründe işlemlerin yüzde 95'i nakit olarak gerçekleşirdi. Önümüzdeki 20 yılda ise konut kredilerinin büyüklüğü 75-100 milyar dolara çıkacak AB süreci, gayrimenkul sektörünü A'dan Z'ye kayıt altına alacak. Projelerin üretiminde katılımcılık artacak. Veri tabanı genişleyecek, istatistik bilgiler gelişecek.
Son 20 yılda Gayrimenkul sektörü, içerisinde finans ayağının bulunmadığı bir sektördü. Yüksek enflasyon ve krizlerin etkisi ile, uzun vadeli finansman imkanlarının bulunmadığı sektörde, bankaların ve kurumsal yatırımcı şirketlerin de varlığı yok denecek kadar azdı. İnşaat sektörünün güdümünde daha çok kat karşılığı modelleri ile geliştirilen küçük ölçekli projelerin yanı sıra Emlak bank, TOKİ ve kooperatiflerin kısıtlı imkanları ile geliştirilen projelerle talep karşılanmaya çalışıldı.
YÜZDE 95 NAKİTTİ
Konut sektöründe işlemlerin yüzde 95'i nakit olarak gerçekleşirken, uzun vadeli konut kredileri ve mortgage sektörü gelişemedi. Planlamadan, standartlardan ve denetimden yoksun, kayıtdışılığın yüksek olduğu gayrimenkul sektöründe, profesyonelleşme ve kurumsallaşma yaşanamadı. 1999 depremi ve 2001 krizi ile dibe vuran sektörde, değişim kaçınılmaz hale gelmişti. Özellikle tek haneli rakamlara düşen enflasyon ve reel faizlerle birlikte uzun yıllardır beklenen değişim başladı. Önümüzdeki 20 yıl, sektörde kurumsallaşmanın görüleceği, mortgage, yani uzun vadeli konut finansmanı sisteminin de gelişimi ile uzmanlaşmanın artacağı bir dönem olacak. İnşaat şirketleri yerini gayrimenkul geliştirme ve yatırım şirketlerine bırakacak, GYO'ların ve yabancı yatırımcıların sayılarının ve ölçeklerinin artması ile sektörde kalite ve standartlar artacak. Bankaların en önemli faaliyet alanı da konut kredileri olacak. 2004 yılında GSMH'nın yüzde 1'inden de az, 1.5 milyar dolar olan konut kredilerinin pazarının büyüklüğü yüzde 20'ler seviyesine çıkarak 75-100 milyar dolar seviyesine çıkacak. Sektörde kayıt dışılık azalacak. Konut ve ticari gayrimenkulde ölçekler büyüyecek. Plansız yapılaşma azaldığı gibi, kentsel dönüşüm projeleri ile şehirlerimiz daha modern bir görünüme kavuşacak. Özetle, önümüzdeki 20 yılda daha düzgün, Avrupa standartlarına yakın yerlerde oturacak, çalışacak ve alışveriş yapacağız. Umarım ki gecekondu kavramı da tarihe karışacak.
ÖNCE FONLAR GELİR
Avrupa Birliği sürecinde inşaat ve gayrimenkul sektörleri 3 temel konu çerçevesinde dönüşecektir. Bunlar, finans, inşaat ve servis ayakları olacak. Önce finans ayağı harekete geçer, konut finansmanı sistemlerinin AB'yle uyumlu hale getirilmesiyle hem AB'den hem de diğer ülkelerden fonlar Türkiye'ye gelecektir. Böylelikle finansman ayağı güçlenecek, sektörün ayakları yere daha sağlam basacak.
KATILIMCILIK ARTACAK
AB sürecinin getireceği bir başka değişiklik ise, inşaattan satışa kadar gayrimenkulün her adımının daha çok denetime açık hale gelmesi olacak. Bir başka deyişle, artık yarım kalmış proje olmayacak. Çünkü AB, inşaat ruhsatı alırken projenin finansmanını da göstermenizi istiyor. Bunun sonucu olarak, şirketlerin ölçekleri büyüyecek, köşebaşı müteahhitliği sona erecek. Ayrıca, AB ülkelerinde konut projeleriyle ilgili bazen yerel Sivil Toplum Kuruluşları'nın da katkıları ve görüşleri alınıyor, yani katılımcılık artıyor. Bu süreç, bizde de böyle işleyecek.
SOKAK SOKAK VERİ
AB ülkelerinde Türkiye'den farklı olarak bütün veriler kayıt altına alınıyor. Bu, bizim sektör için de böyle olacak. Bir başka deyişle, A'dan Z'ye her adım kayıt altına alınacak. Böylelikle, sektörle ilgili gayrimenkul veri tabanları genişleyecek. İstenilen her bilgiye ulaşmak mümkün olacak. Kadastroyla ilgili konular bilgisayar ortamına aktarılacak. İstatistiki çalışmalar, veriler artacak. AB'de internette herhangi bir sokağa girip, seçtiğiniz evle ilgili kaç yılında yapıldığından metrekaresine, daha önce oturulup oturulmadığına kadar herşeyi öğrenebiliyorsunuz, bu bizde de böyle olacak.
TİTİZLİK ARTACAK
Sektörde her adımda gösterilen titizlik de artacak. Örnek vermek gerekirse, AB'de şantiyelerde çalışan araçların tekerlekleri temizdir, çıkarken yıkanmalıdır, pis olurlarsa çok ciddi cezalar vardır. Bizde de böyle uygulamalar olacak ve daha da önemlisi bunların denetimi de yapılacak.
|
