Parsel değil, adalar bazında dönüşüm gerekiyor
Yeni yatırım planlarınız neler?
Paşabahçe arazisinde geliştireceğimiz proje ile KİPTAŞ'la yaptığımız Alibeyköy projesi gündemimizde. 500 dönümlük bir arazide yapacağımız projede, iki tane okul ve cami de var. Gecekondu sahiplerine 400'ü aşkın daire veriyoruz. Arsa sahibi İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne de 500 daire vereceğiz. Toplam da 3 bin civarında konut yapacağız. 1 ay içinde sosyal konutlara başlıyoruz. 3 ay içerisinde tamamına başlamış olacağız. Bu, 1 milyarın üzerinde bir yatırım.
Bu proje dönüşüm projesi. Ne düşünüyorsunuz bu konuda?
Dönüşümün geldiği nokta çok parlak değil. Burada bir kamu otoritesi öncü olmazsa, bir müteahhit 300 kişiyle sözleşme yaparsa gelecekte 300 tane sorun yaşayabilir demektir. Çünkü birisi dairesini beğenmeyip dava açabilir, projeyi bloke edebilir. Bunun kurumsal bir muhatabı olacak şekilde yapılması gerekiyor. Bizim projemizde muhatabımız KİPTAŞ. O bütün sorunları çözmüş. Bizim işimiz kolaylaştı. Hak sahiplerinin bir araya gelip bir şirket ya da dernek kurması lazım. Tek bir yönetim olacak ve o müteahhitle muhatap olacak. Sonrada müteahhitle görüşmeliler. Daire değil de parayı bölüşme bile olabilir.
O nasıl olur?
Daireyi bölüşmeye kalkınca sıkıntı olur. Onun dairesi, şerefiyesi falan. Bunların önüne geçmenin en önemli çözümü parayı bölüşmektir. Hasılat paylaşımı modeli gibi. Bu senin hissen buradan paranı alıp, sonrada müşteri gibi istediğin daireyi alabilirsin. Bu modeli uygulamak gerekiyor. Parsel değil, adalar bazında dönüşüm projesi geliştirmek gerekiyor.
GYO'ları yurtdışında pazarlamamız gerek
Siz aynı zamanda GYODER Başkanısınız. Bu kimliğinizle sektörün gelişimini nasıl görüyorsunuz?
Sektörün bütününe baktığımızda 10 yılda hızlı büyüdü. Bunun en büyük nedeni de istikrar. Ama bundan sonrası için geçmişi değil, yeni şartları dikkate almak lazım. 1+1 gidiyor diye hep o daire yapılmaz. Bundan sonra bizler için en önemli talep merkezi yabancılar. Bunun için onların talebi nedir hangi fiyat segmenti onlara uygun, hangi ülke vatandaşı potansiyel alıcımız, bunlara bakmak lazım.
Sektörün en büyük sıkıntısı nedir?
2005'ten 2012'ye kadar çok kârlıydı bu sektör. Ancak 2012'den sonra çok düşük kârlarla çalışıyor. Ama dışarıdan algı bu değil. Kamuda böyle zannediyor, idareler de vatandaş da... Bu algı yüzünden herkes mevcut işini bırakıp inşaatçı oluyor. O zaman "Beyaz kedinin pamuk tarlasına zararı var" hesabı o yeni oyuncularda tecrübe eksikliğinden mevcut oyunculara zarar veriyor.
Sürekli bir balon söylentisi dolaşıyor sektörde. Konutta balon var mı yok mu?
Türkiye'de balon olmaz, talep yetersizliği olabilir. Farklı bölgede müşterinin talebine uygun olmayan bir mal üretirseniz, dairenin büyüklüğü, projenin özellikleri ve fiyatı konusunda arz ve talep çakışmıyorsa, talep yetersizliği olur, stok artar. Kâr marjları zaten düşük ve ciddi bir rekabet var. Herkes minimum kârla çalışıyor. Fiyatlara baktığımızda da maliyetlere baktığımızda da balon yok. Herkes üretiyor ve minimum karâ satmaya çalışıyor. Şu an sektörün kârlılığı yüzde 10 ila 20 arasında. Ama bunlar yıllara yayılıyor. Bu sektör için bu yüzdeler çok düşük.
GYO'ların sıkıntıları neler?
GYO'lar istenen primi yapamıyor. İskonto oranları oldukça yüksek. Şirketimizin net aktif değeri 3.2 milyon lira, piyasa değeri ise 1.7 civarında. Yüzde 45 iskonto var. Bu genel olarak Türkiye'deki GYO'ların ve borsanın problemi. Bu şirketleri yurtdışında pazarlamalıyız. İç piyasaya tanıtıyoruz lansman yapıyoruz. Aynısını yabancılara da yapmamız lazım. Sektör olarak projelerimizi uluslararası arenada daha fazla tanıtmalıyız.
Faizi düşüren tek faktör istikrar
Cumhurbaşkanlığı seçimlerinde sandıktan istikrar çıktı. Bu durum inşaat sektörüne nasıl yansıdı?
Sektörünün en hassas olduğu şey istikrar ve itibar. Siyasi ve ekonomik istikrar, ülkenin ve şirketin itibarı. Bunların hepsi bu işin tetikleyeni. Şu andaki sonuç her şeyin daha iyi olacağıyla ilgili bir süreç yaşıyoruz. Gelecekle ilgili bir koalisyonun beklenmediği tek parti iktidarının olacağı bir dönem görünüyor. Bu da yabancılar için çok önemli. Türkiye'deki istikrarın devam edeceği yönünde bir algı oluşmuş oldu. Bu aynı zamanda faizlerin de düşmesini sağlayacak. Faizi düşüren en önemli faktör istikrardır.