FARUK ERDEM

Mart ayı ile birlikte vergi dönemi de başlamış oluyor. Gayrimenkul sahiplerinin kira geliri elde ediyorsa bu ay beyanname vermeleri gerekiyor. 2025 yılında elde edilen kira gelirleri bu ay beyan edilecek ve buna karşılık oluşursa vergisi ödenecek. Peki hesaplama nasıl yapılıyor? Beyannamede nelere dikkat etmeli? Hangi yöntem tercih edilmeli? İşte tüm detaylar...

Kimler beyanname verecek?
2025'te konuttan yıllık 47 bin, iş yerinden 330 bin liranın üzerinde kira geliri elde eden gayrimenkul sahipleri 31 Mart'a kadar beyannamelerini verecek. Bu rakamlar ve altında kira geliri elde edenler istisna tutarını geçmediği için beyanname vermeyecek, dolayısıyla vergi ödemeyecek.

Beyanname nasıl hazırlanıyor?
Ev ve işyeri sahipleri 'gib.gov.tr' internet adresi üzerinden 'hazır beyanname sistemini' doldurarak beyanname verecekler. Burada hazırlanan beyannameler yönlendirmelerle mükelleflerin işini kolaylaştırıyor.

Beyanname tek tip olarak mı hazırlanıyor?
Hayır, iki türlü beyanname olacak. Götürü yöntemi ve gerçek gider yöntemi. Siz durumunuza göre bunlardan birini seçeceksiniz.

Hangisini seçmek gerekiyor?
Götürü Gider yönteminde belge aranmaksızın kira gelirlerinden istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutarın yüzde 15'i götürü gider olarak hasılattan indiriliyor. Eğer gayrimenkulle ilgili bir harcamanız yoksa bu yöntemi seçebilirsiniz. Ancak gerek gayrimenkulle ilgili gerekse kira gideriniz varsa o zaman Gerçek Gider yöntemi sizin için uygun olacak.

Gerçek gider yönteminde hangi giderler indirim konusu oluyor?
- Kiraya verilen gayrimenkul için ödenen; aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
-İdare giderleri, - Sigorta giderleri,
- Evi satın alma tarihinden itibaren 5 yıl süreyle alım bedelinin yüzde 5'i (2021den önce alınan konutlar için geçerli değil),
- Vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
- Isı yalıtımı, enerji tasarrufu sağlamaya dönük harcamalar (2025 takvim yılı için 9 bin 900 lirayı aşıyorsa),
- Onarım, bakım ve idame giderleri,
- Mülk sahibi evini kiraya verip başka yerde kirada oturuyorsa, oturulan evin kira gideri.

Ödenecek vergi nasıl hesaplanıyor?
Kira gelir vergisinde gerçek gider yönteminde uygulanan formül şu şekilde:
- Vergiye tabi hasılat = Toplam hasılat - Konut kira geliri istisnası
- İndirilebilecek gider = (Toplam gider x vergiye tabi hasılat) / Toplam hasılat

Giderler nasıl düşürülüyor, formül nasıl uygulanıyor?
Bu giderlerin tutarları gerçek gider yöntemi beyannamesinde belirtilen alanlara dolduruluyor. İstisna tutarı indirildikten sonra bu giderler matrahtan düşülüyor ve vergi daha sonra hesaplanıyor?

ÖRNEK HESAPLAMA

Aylık kira: 35.000 TL
Yıllık kira geliri: 420.000 TL
Ev için yapılan harcama: 120.000 TL
Vergiden istisna edilen tutar: 47.000 TL
Kalan: 420.000 - 47.000 = 373.000 TL
İndirilebilecek gider: (120.000 x 373.000) / 420.000 = 106.575 TL
Vergi tabi gelir matrahı: 373.000-108.250 = 266.425 TL
Ödenecek gelir vergisi: 45.385 TL
Damga vergisi: 1.189,50 TL
Toplam: 46.574,50 TL

MASRAFLAR İNDİRİLMEDEN HESAP (GÖTÜRÜ YÖNTEMİ)

Kira geliri: 420.000 TL
Vergiden istisna edilen tutar: 47.000 TL
Kalan: 420.000 -47.000 = 373.000 TL
Giderler: 55.950 TL
Vergi tabi gelir matrahı: 373.000-55.950 = 317.050 TL
Ödenecek gelir vergisi: 55.510 TL
Damga vergisi: 1.189,50 TL
Toplam: 56.699,50 TL

Sigorta giderleri nasıl düşürülüyor?

Mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait hayat sigortalarına ödenen primlerin yüzde 50'si ile ölüm, kaza, hastalık, sağlık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primlerinin yüzde 100'ü dikkate alınıyor. İndirim konusu yapılacak primlerin toplamı, beyan edilen gelirin yüzde 15'ini ve asgari ücretin yıllık tutarını aşamıyor.

Eğitim ve sağlık harcamaları nasıl indiriliyor?

Mükellefin kendisi, eşi ve çocukları (18 yaşını veya tahsilde olup 25 yaşını doldurmamış çocukları) için Türkiye'de yapılan eğitim ve sağlık harcamaları beyan edilen gelirin yüzde 10'unu aşmaması şartıyla yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlerden indirilebiliyor. Kitap ve kırtasiye masrafları, okul servis ücretleri, forma ve ayakkabı masrafları, özel yurt masrafları indirim olarak dikkate alınabiliyor.

Gerçek giderde sıfır vergi mümkün mü?

Evet örneğin bir ev sahibi evini kiraya verdikten sonra kendisi de kirada oturuyorsa ve daha yüksek kira veriyorsa ödeyeceği vergi sıfır oluyor. Sadece damga vergisi ödeniyor.

GİDERLERİ GELİRİNDEN FAZLA OLAN MÜKELLEF İÇİN ÖRNEK HESAPLAMA

Aylık kira: 40.000 TL
Yıllık kira geliri: 480.000 TL
Kira gideri: 600.000 TL
Vergiden istisna edilen tutar: 47.000 TL
Kalan: 480.000 - 47.000 = 433.000 TL
İndirilebilecek gider: (600.000 x 433.000) / 480.000 = 540.250 TL
Vergi tabi gelir matrahı: 433.000 – 540.250 = - 108.250 TL
Ödenecek gelir vergisi: -
Damga vergisi: 1.189,50 TL
Toplam: 1.189,50 TL

DİKKAT CEZASI VAR

Beyanname verilmez ise ne olur?

Mart ayı içinde verilmesi zorunlu olan beyannameler süresinde vergi dairesine ulaşmaz ise özel usulsüzlük cezası kesiliyor. Ayrıca verginin süresinde tahakkuk edilmemesi durumunda verginin bir katı vergi ziyaı cezası uygulanıyor. Yanlış beyan veya zamanında beyan yapılmadığında istisna da uygulanmıyor.

YÖNTEM DEĞİŞTİRMEK İÇİN SÜRE 2 YIL

Beyanname yöntemi her yıl değişebilir mi?

Götürü gideri yöntemini seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemiyor. Gerçek gider yönteminden yararlanan mükellefler ise istedikleri zaman götürü gider yönteminden faydalanma hakkına sahip.