Hisseli tapu sahiplerini yakından ilgilendiren yasal önalım hakkıyla ilgili Anayasa Mahkemesinden (AYM) önemli bir karar geldi. Hisseli bir taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması durumunda diğer hissedarlara tanınan önalım hakkının kullanılmasına ilişkin bedel belirleme düzenlemesi iptal edildi.
6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan karara göre AYM, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikleri inceledi. Mahkeme, önalım hakkının kullanılmasında satış bedelinin rayiç bedel üzerinden belirlenmesini öngören hükmün Anayasa'ya aykırı olduğuna hükmetti.
HİSSELİ TAPULARDA RAYİÇ BEDEL DÜZENLEMESİ İPTAL EDİLDİ
Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesine göre paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda hissedarlardan biri, payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşların yasal önalım hakkı bulunuyor.
Kamuoyunda şufa hakkı olarak bilinen bu hak, diğer hissedarlara satılan payı öncelikli olarak satın alma imkânı tanıyor.
24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikte ise önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın, tapuda gösterilen satış bedeli yerine hâkim tarafından belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini yatırması öngörülmüştü.
Anayasa Mahkemesi, 6 Kasım 2026 tarihli kararında bu düzenlemedeki "rayiç bedeli" ibaresini iptal etti.
ÖNALIM HAKKINDAKİ DİĞER İFADELER DE İPTAL EDİLDİ
AYM'nin iptal kararı yalnızca rayiç bedel düzenlemesiyle sınırlı kalmadı. Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında bulunan "gecikmeksizin" ve "kesin süre" ibareleri de iptal edildi.
Ayrıca 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu'na eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrası da iptal kapsamına alındı.
Mahkemenin değerlendirmesinde, önalım hakkı sahibi ile payı satın alan üçüncü kişinin mülkiyet hakları arasındaki dengenin korunması gerektiği vurgulandı. Karşı oy gerekçelerinde de satış bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemenin mülkiyet hakkı üzerindeki etkileri ele alındı.
KARAR 9 AY SONRA YÜRÜRLÜĞE GİRECEK
Hisseli tapu sahiplerinin dikkat etmesi gereken en önemli ayrıntı ise iptal kararının yürürlük tarihi oldu.
Anayasa Mahkemesi, iptal hükümlerinin kararın Resmî Gazete'de yayımlanmasından başlayarak 9 ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi.
6 Kasım 2026 tarihinde yayımlanan karar doğrultusunda iptal hükümleri 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek.
Bu tarihe kadar mevcut düzenleme uygulanmaya devam edecek.
HİSSEDARLARIN ŞU ANKİ ÖNALIM HAKKI DEVAM EDİYOR
Öte yandan Anayasa Mahkemesinin kararı, hissedarların yasal önalım hakkını ortadan kaldırmıyor. Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda bir hissedarın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların önalım hakkı devam ediyor.
