Almanya'da kiralar artmaya devam ediyor

Araştırma kuruluşu Empirica tarafından hazırlanan "2026 Konut Piyasası Raporu", ülke genelinde kira artış trendinin hız kesmeden devam edeceğini ortaya koydu.

Rapora göre, mevcut konutların satış fiyatlarında yüzde 0,5 artış ile yatay bir seyir öngörülürken, kiralardaki yükseliş eğilimi korunuyor. 2025 yılında ortalama yüzde 4,4 artan kiraların, 2026'da yüzde 3 ila yüzde 4 bandında yükselmesi bekleniyor.

Berlin, Hamburg ve Münih gibi "ilk sekiz" büyük metropolde fiyatların doygunluk noktasına ulaştığını ifade eden uzmanlar, fiyat artış hızının artık bu şehirlerin dış çeperlerine kaydığına dikkati çekiyor.

Raporun en dikkati çekici verisi, yeni konut üretiminde beklenen sert düşüş oldu.

Raporda, "Faiz oranlarındaki artışın neden olduğu sert düşüşün ardından, 2025 yılında ülke genelinde sadece 190 bin civarında konut tamamlanabildi. 2026 yılı için ise bu rakamın daha da altına inilmesi bekleniyor." denildi.

Federal hükümetin yıllık 400 bin yeni konut hedefinin oldukça gerisinde kalınarak 2026'da tamamlanan konut sayısının 178 bine gerilemesi bekleniyor. Bu rakam gerçekleşmesi halinde 2012 yılından bu yana kaydedilen en düşük seviye olarak kayıtlara geçecek.

Empirica Yönetim Kurulu Üyesi Harald Simons, konuya ilişkin değerlendirmesinde, yeni inşa edilen projelerde metrekare maliyetlerinin, bölgesel farklılıklar saklı kalmak kaydıyla gelecek yıllarda ortalama yüzde 10 artacağını öngördüklerini belirtti.

Simons, mevcut dairelerin talep edilen kiralarının, yeni inşa edilen konutlardaki kira gelişimini belirli bir gecikmeyle ve benzer bir düzeyde takip ettiğini belirterek, şunları kaydetti:

"Yeni binalarda metrekare başına 20 avro seviyesindeki kiralar dikkate alındığında, Batı Almanya'daki büyük şehirlerde mevcut konut kiralarının metrekare başına 15-16 avroya, orta ölçekli şehirlerde ise 13-14 avroya yükselmesi öngörülüyor. Büyük metropollerde bu rakamlara halihazırda ulaşılmış olsa da birçok orta ölçekli şehir hala ciddi bir fiyat ayarlaması süreciyle karşı karşıya."

Simons, metropollerdeki doygunluğa karşın orta ölçekli şehirlerdeki bu potansiyel artışın, kiracılar üzerindeki mali yükü daha da ağırlaştıracağına dikkati çekti.

Uzmanlar, aşırı yükselen inşaat maliyetlerinin projeleri karsız hale getirdiğini ve arzın talebi karşılamaktan her geçen gün uzaklaştığını belirtiyor.

KONUT FİYATLARI DA ARTMAYA DEVAM EDİYOR

Alman İpotek Bankalar Birliği (VDP) verilerine göre ise 2024'te yüzde 1,8 olan konut fiyatlarındaki yıllık artış, geçen yıl yüzde 4'e yükselerek toparlanma evresine girdi.

VDP Genel Müdürü Jens Tolckmitt, "Fiyatlar istikrarlı bir şekilde artıyor ancak düşük faiz dönemindeki dinamizmin uzağında kalıyor. Mevcut konut açığı nedeniyle fiyat artışlarının bu yıl da süreceğini öngörüyoruz." değerlendirmesinde bulundu.

Bu arada, konut kredisi faizlerinin yüzde 3,6 seviyelerinde yatay seyretmesi veya hafif yükselmesi bekleniyor.

Uzmanlar, artan faiz yükü ile hanehalkı harcanabilir gelirindeki durağanlığın birleşmesi sonucu, ev sahibi olmanın son yıllarda giderek zorlaştığını ve bu durumun talebi ciddi ölçüde baskıladığını ifade etti.