X İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR
ARKADAŞINA GÖNDER Turizm yatırımlarındaki en büyük risk
* Birden fazla kişiye göndermek için, mail adresleri arasına “ ; ” koyunuz

Turizm yatırımlarındaki en büyük risk

  • Giriş Tarihi: 4.6.2014 09:56 Güncelleme Tarihi: 4.6.2014 10:00

Turizm profesyonellerini Türkiye'de bir araya getirecek CATHIC (Türkiye ve Komşu Ülkeler Otel Yatırım Konferansı) öncesinde sektörün önde gelen isimleri Sabah.com.tr'ye riskleri ve fırsatları değerlendiriyor. Gayrimenkul ve otel yatırım danışmanlığı yapan Sevrotel Başkanı Ömer İsvan da Türkiye'nin önündeki büyük potansiyeli anlattı.

Turizm yatırımcısı açısından Türkiye ne gibi fırsatlar barındırıyor?

Bir taraftan dünyanın 6. en büyük turizm ülkesi iken diğer taraftan Antalya Havaalanı etkileşim bölgesi ve İstanbul dışında genelde geliştirmeye, renklendirmeye apaçık bir boş tuval ile karşı karşıyayız. Turizm ürünümüz büyümeye piramidin tabanından başladı, yavaş yavaş tepesine doğru ilerliyor. Bu da gerek müşteri gelir seviyesi segmenti, gerek aktivite ve ilgi alanı segmentasyonu gerekse ürün segmentasyonu açılarından dikey farklılaşma, vizyoner projelerle talep yaratma gibi fırsatlar yaratıyor.

Bunun yanı sıra büyüyen talebe cevap vermek için piramidin oluşmuş kısmına da yatırım yapmak, daha iyisini ve daha iyi pazarlananı yaparak sivrilmek olasıdır.

Hangi şehirler ve hangi tip otel konseptlerin daha fazla büyüme potansiyeline sahip?

İstanbul'u ayrı, klasik yaz tatili bandını ayrı, daha niş tatil ziyaret veya keşif olanağı sunan coğrafyaları ayrı, diğer kentsel otelleri ayrı düşünmek gerekir. Hepsi büyüme trendinde olduğu için ayırım yapmak da çok zor… En zayıf büyüme tabandaki birbirine fazlaca benzeyen all-inclusive resort ürününde, en fazla büyüme ise markalı ve lüks olmayan, mantıklı pratik otel türlerinde olur düşüncesindeyim.

Turizmde yeni dünya trendleri nelerdir? Türkiye bu alanlarda ne gibi artı ve eksilere sahip?

Her şeyden önce insanların sanal ortamda seyahat açlıklarının bir kısmını giderdiklerini görüyoruz. Bundan çıkacak sonuç; bir destinasyonun ürün derinliği yok ise ve koruduğu sosyal, kültürel, doğal mirası gerçek, otantik haliyle tecrübe edilmeye değer görülmezse maalesef ziyaretçilerini de sadece sanal ortamda ağırlamak zorunda kalabileceğidir.

Türkiye doğal kültürel mirasını, seyyar satıcıyı, yorgancıyı yok etmezse, mahalle bakkalını, sarkan sepeti yok etmezse, Sulukule'ye dokunulmazsa, turistin turiste özel değil bize özel şeylere değer vereceği iyice anlaşılırsa son derece şanslı bir ürün derinliğine sahip.

İnsanların hafızası sadece kişiye özel değil kitleye sari şeklinde jenerasyondan jenerasyona devredilmektedir. Bu da insanoğlunun bir jenerasyonda bazı alanlarda doyuma ulaşmasını takiben bir sonraki jenerasyonun da kısmen bu doygunlukla hareket edip yeni açılımlara yönelmesini getirmektedir. Plaj, deniz, güneş, eller havaya, kocaman büfe formülünde bir doyum trendi gözlemliyorum. Yavaşta olsa yeni jenerasyonlar otantik yerel doku içeren tecrübesel tatillere yönelecekleri görülüyor.

Dünya çapında trend olabileceğini gördüğüm önemli konu da zincirler öncesi hayatımızda olup son 30–35 yılda zincir-marka hegemonyası ile güç yitiren bireysel bağımsız 'stand- alone' otellerin yeniden dönüşü. Daralmalarındaki sebep teknolojiydi. Zira rezervasyon ağları iletişimi, pazarlama sadece büyüklerin altından kalkabileceği ağırlıkta teknoloji gerektiriyordu. Bu kısacık zaman içerisinde bu kez teknoloji tabana yayılarak, ucuzlayarak yeni bir dünya yarattı ki bu dünyayı iyi anlayan herkes artık ürününü hizmetini kitlelere ulaştırır oldu. Bu da iki trendi bir araya getirdi. Birincisi insanların kendilerini giyimi, ev tarzı ve hareketleriyle bireyselleştirme trendi ki bu aynılaşma karşıtı trend kapsamına, seçtiği otel de girmeye başladı. İkincisi ise yatırımcıların zincir dışı otellerin, farklı, özel, eşsiz otellerin de artık efektif olarak global pazarda yer alabileceğini farketmeleri oldu.

Yerel yatırımcılar büyümek için nasıl bir yol izlemeli?

Yatırımcılar copy paste / kes yapıştır sisteminden kaçıp sektörün derinliği, trendlerine ilişkin know-how'unu iyi bilen vizyoner danışmanlarla çalışarak düne değil bugün ve yarına yatırım yapma yolunu izlemelidir.

Türkiye'de markalaşma konusu farklı sektörlerde uzun süredir tartışılıyor. Turizmde dünyaca bilenen Türk markaları çıkabilir mi? Bunun için hangi yollar takip edilmeli?

Dünyanın en çok turist ağırlayan altıncı ülkesinden tabi çıkabilir. Şimdiden Rixos, Divan, Dedeman, Marmara, Titanic gibi markalar Türkiye dışında otel işletiyorlar, bunlar veya başkaları global arenada oyuncu olabilir. Takip edilecek yol, fırsat kollamak değil, bu işe bu vizyonla soyunmak ve bu vizyonun gerektirdiği finansmanı sağlamaktan geçiyor. Global oyuncu olmak için benim iki formülüm var. Bu yöntemlerle ilgili uluslararası yabancı yatırımcılara danışmanlık veriyoruz, elbet bir gün Türk yatırımcılar da bu vizyonu irdelemek isteyecektir.

Turizm yatırımcıları finansmana erişimde nasıl sorunlar yaşıyor? Çözüm için neler yapılmalı?

Türkiye bu konuda her gün ilerlemekle beraber henüz turizm yatırımlarına uygun vadede parayı yaratamadı. Borçlanmalar hala kısa dönemli ilerliyor ve bu yöntem lokomotif sektörlerden inşaata ve yap-sat işine daha uygun. Oysa uzun dönemli fonlar, genellikle emeklilik fonları ve mortgage fonları gelişmiş ülkelerde yoğunlaşmış durumda ve konservatif fonlar, gelişen dünya aksındaki ülke risklerini kolay kolay taşımıyor.

Ülke gelişimine paralel vadeler de uzayacaktır. Ancak bu esnada yatırımcılar proje finansmanında ayrıca zorlanıyor. Zira projelerini doğru know-how'dan ve derinlemesine entelektüel yatırımdan yoksun ve ham olarak bankalara sunuyorlar. Oysa bankalar gittikçe ve haklı olarak sadece basit bir fizibiliteye değil gerçekten doğru planlanmış, düşünülmüş, doğru profesyonel know-how faktörlerini içine almış projelerin fizibilitelerine itibar ediyor.

Türkiye'deki mevzuat uluslararası turizm yatırımcısını çekmek için yeterli mi? Atılması gereken farklı adımlar var mı?

Genelde yabancı yatırımcı için mevzuat ve bürokrasinin işleyiş şekli veya işlemeyişi sıkıntılı ve itici olabiliyor. Turizm de bundan farklı değil doğrusu. Otel yatırımları da sonuçta imar, ruhsat, izin, kurul bilmecesini çözme işi haline gelebiliyor ki keşke kullandığımız kelime çözmek veya halletmek yerine yapmak ve tamamlamak olsaydı.

Basitleştirmemiz, şeffaflaştırmamız, hızlandırmamız ve ucuzlatmamız gerekir bürokrasiyi.

Kamu kurumlarının dışında turizm sektöründeki meslek örgütleri, dünyadaki rekabette avantaj elde edebilmek için nasıl bir strateji izlemeli?

Lobi faaliyetlerini, mevzuatı ve bürokrasiyi yatırımcıya çekici hale getirmek için yoğunlaştırmaları gerekiyor.

Bunun yanı sıra, turizm pazarlamasının yalnız başına göle maya atmak olduğunu görmeleri, uluslararası kamuoyunda ülke konumlandırması ve imajının olmazsa olmaz bir altyapı olduğunu anlayarak çalışmalarını bu yönde yapmaları, devleti yönlendirerek destek olmaları önem taşıyor. Bizim en büyük eksiğimiz ise ülke kimlik ve karakteristiğinin dünya kamuoyu nezdinde yeterince saygın, saygılı, güvenilir, sempatik ve dolayısı ile çekici kılınamamasıdır.

Türkiye'deki otel yatırımcılarının önümüzdeki dönem için hazırlanmaları gereken riskler neler?

Türkiye'de otel ihtiyacı var mı? Var. Çok mu? Evet çok. En büyük risk, bu söylem genel makro anlamda doğru da olsa yanlış yorumlanıp, nereye ne oteli yapsan çalışır anlamına çekilip, yeterli know-how alınmadan ve profesyonel irdeleme olmadan yanlış yerlere yanlış tip ve boyutta otellerin yapılması. Önümüzdeki dönemde maalesef böyle otellerin pek hoş olmayan performansını izleyebiliriz.

Türk yatırımcılar için yurtdışında yatırım ve işbirliği açısından ne gibi imkânlar bulunuyor?

Şu anda Türk yatırımcıların Amerika'daki, Afrika'daki Orta Asya'daki Avrupa'daki otel yatırımlarında danışmanlık veriyoruz. Fırsatlar elbette ortaya konulan vizyona bağlı olarak birçok coğrafyada birçok tür otel yatırımda ortaya çıkabiliyor ve takip ediyoruz. Yakın coğrafyada Yunanistan, Portekiz, İrlanda gibi ülkelerde orta vadede çok çekici büyüme yaratılabilecek fırsatlar olabilir.

kalan karakter 1000

ÖNEMLİ NOT: Bu sayfalarda yayınlanan okur yorumları okuyucuların kendilerine ait görüşlerdir. Yazılan yorumlardan SABAH veya sabah.com.tr hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.