Kiracı Hakları Nelerdir? Kanunda 1, 5 ve 10 Yıllık Oturduğu Ev Satılan Kiracının Hakları Neler?

Anayasamızda yer alan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca düzenlenen kira sözleşmeleri 299. Madde kiracı hakları bakımından yürürlüktedir. Bu sözleşme kapsamında kiracı hakları güvence altına alınırken kiracı da yükümlü olduğu kira borcunu ödemek durumundadır. Bu bilgi kapsamında en iyi bilinmesi gereken konu kiracı hakları nelerdir konusudur. Aynı kon bağlamında kanunda 1, 5 ve 10 yıllık oturduğu ev satılan kiracının hakları neler, konusu da yine kiracı ve ev sahibi konusunu yakından ilgilendirmektedir.

Kiracı Hakları Nelerdir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca hazırlanıp düzenlenen kira sözleşmeleri 299. Madde uyarınca yürürlüktedir. Bu kanun uyarınca kiracı ve ev sahibi durumunda karşılıklı hak ve yükümlülüklerin olması nedeni ile kiracıların da ev sahibinden talep edeceği kanundaki haklar aşağıdaki gibidir:

• Kiralanan hangi maksat ve amaç için kiralanmışsa, kiralananı o maksada elverişli olarak kiraya verenden teslim alma hakkı.
• Kira sözleşmesi süresi içerisinde kiralayanın kullanımını engelleyen hususların ortadan kaldırılmasını talep etme hakkı.
• Türk Borçlar Kanunu'nun kiraya verene yüklediği edimleri yerine getirmemesi karşısında sözleşmeyi feshedip akitten haklı nedenle dönebilme hakkı.
• Kiralananın kiracıya geç teslim edilmesinden kaynaklı oluşan zararı talep etme hakkı.
• Kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kiralananda yapılan yan giderleri kiraya verenden talep etme hakkı.
• Ayıbın giderilmesini isteme hakkı.
• Aksinin kararlaştırılmamış olması durumunda, kiraya verenin zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri yerine getirmesini talep etme hakkı. Örneğin; asansör tadilat bedeli, mantolama ücreti vb. yan giderleri kiraya verenden talep edebilir.
• Üçüncü bir kişinin kiralananda hak ileri sürmesi durumunda kiraya verenden, davayı üstlenmesi ve uğradığı her türlü zararın giderilmesini talep etme hakkı.
• Sözleşme süresi dolmadan, haklı bir gerekçe olmadan, sözleşme devam ettiği sürece kiralanan taşınmazdan çıkarılamama hakkı.
• Kiraya verenden yazılı izin almak koşuluyla, kiralananı başkasına devretme veya alt kiraya verme hakkı.
• Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler (ısıtma, aydınlatma, su, aidat vb. ) dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.
• Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Kanunda 1, 5 ve 10 Yıllık Oturduğu Ev Satılan Kiracının Hakları Neler?

Kira sözleşmeleri anayasamızda ev sahibi ve kiracı arasında imzalanmakta olan ve de kanunda öngörülen koşulları taşıdığı takdirde ise resmi değeri olan belgelerdir. Ev sahibi olan kişinin ev üzerindeki yükümlülükleri bu tür sözleşmelerin ortaya çıkmasına neden olurken bu yükümlülüklere karşılık olarak ise kiracının kira bedelini ödemeyi garanti vermesi gerekmektedir. Kiracı haklarında bunlardan farklı olarak ev sahibi, kira sözleşmesine konu olan taşınmazın mülkiyetini istediği zaman herhangi bir kişiye de devredebilir. Buna göre de kiracının oturduğu 1, 5 ve 10 yıllık oturduğu süre boyunca sahip olduğu haklar şunlardır:

5 Yıllık Kiracının Hakları: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca 5 yıllık bir kira sözleşmesinde, 5 yılın bitmesi durumunda kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Burada kira sözleşmesinin sona ermesi için kiracının burada kararlaştırılan sürenin sonunda en az 15 gün önce taşınmazı boşaltacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir. Ancak kiracı, kira sözleşmesi süresinin sonunda en az 15 gün önce evi boşaltacağına dair yazılı bir bildirimde bulunmaz ise kira sözleşmesi aynı şartlar içinde 1 yıl süre daha uzatılır. Bu konu, TBK m.347/1'de hüküm altına alınmıştır.

10 Yıllık Kiracının Hakları: ev sahibinin haklarının korunması bağlamında kira sözleşmelerinin 10 yılını tamamlamış olması şartında kiraya verene, herhangi bir gerekçe göstermeksizin belirli bildirim süresine tabi olmak kaydıyla, kiracıdan kiralananı tahliye etmesini talep etme hakkı tanınmıştır. Sonuç olarak anayasada kiraya verene, konut olarak kullanılan bir taşınmazın 10 sene sonunda tamamlanmasının ardından boşaltmayı talep etme hakkı vermiştir.