Kira tespit davaları, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarının oldukça altında kaldığı durumlarda gündeme gelir. Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde zamanla oluşan ekonomik değişimler, kira bedelinin yeniden belirlenmesini gerekli hale getirebilir. Kira tespit davası açma süresi doğru şekilde bilinirse, hem ev sahipleri hem de kiracılar bu süreci daha kolay atlatabilir. Geriye dönük kira tespit davası ne zaman açılır sorusuyla tarafların haklarını korumaları kolaylaşacaktır.
Kira tespit davası açmak isteyen tarafların, kanunda belirlenmiş olan süreleri dikkate almaları gerekir. Türk Borçlar Kanunu'nda yer alan düzenlemeye göre kira tespit davasının açılması, sözleşmenin yenileneceği tarihten en az 30 gün öncesinden başlayarak yeni kira döneminin sonuna kadar olan süre içinde gerçekleştirilebilir. Başka bir ifadeyle, dava açma hakkı kira döneminin sona ermesinden önce başlar ve kira döneminin sona erdiği tarihe kadar devam eder.
Kira tespit davası ile ilgili sıkça merak edilen bir diğer konu da geriye dönük kira tespit davasının mümkün olup olmadığıdır. Geriye dönük kira tespit davası, mevcut kira dönemini değil, daha önceki kira dönemlerine ait kira bedellerinin yeniden belirlenmesini amaçlar. Ancak mevcut yasal düzenlemeler doğrultusunda, geriye dönük kira tespit davası açılması mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu, kira tespit davasının açılması durumunda belirlenen yeni kira bedelinin yalnızca gelecek dönem için geçerli olacağını açıkça düzenlemiştir.
Bununla birlikte, taraflar arasında yapılan anlaşmalarda veya mahkeme kararı ile belirlenen yeni kira bedeli sadece dava açıldıktan sonraki dönem için geçerli olur. Dava açılmadan önceki döneme ait kira bedelinin tekrar düzenlenmesi veya geriye yönelik olarak değiştirilmesi mümkün değildir. Dolayısıyla kira tespit davası açan tarafların, kira dönemini kaçırmadan hareket etmeleri büyük önem taşır.
