Başkan Recep Tayyip Erdoğan'ın vizyonuyla şubatta katılım bankası olarak faaliyete başlayan Emlak Bank, herkesin ucuza ev sahibi olması için kolları sıvadı. Banka, kazankazan formülüyle hem konut maliyetlerini düşürecek hem de inşaatçılar, arsa sahipleri, tedarikçilerin kazanacağı finans modelleri üretti. Buna göre, bir konutun fiyatında yüzde 60'ı bulan arsa maliyetini yarı yarıya azaltmak için Milli Emlak ile ortak çalışılacak. Tedarikçi Zinciri Finansman Sistemi'yle, inşaat sırasında öngörülemeyen fiyat artışlarının önüne geçilecek. Bu sayede konut maliyetinde yüzde 20 ila 40'lık bir düşüş sağlanması öngörülüyor. Önce talep oluşturulup sonra inşaata başlanmasının yanı sıra reklam, satış ofisleri giderlerinden kısarak pazarlamada maliyetler yüzde 15 indirilecek. Emlak Katılım Bankası Genel Müdürü Deniz Aksu, "Geliştirdiğimiz 72 model var, hiçbiri ütopya değil. Osmanlı döneminde kullanılan sistemleri çağın gereklerine uygun hale getiriyoruz. Aynı zamanda dünyada uygulanan sistemleri Türk kültürüne uyarlıyoruz" diyor. Aksu ile bir araya gelerek, hayata geçirilecek yeni finansman modellerini konuştuk...
İnşaat maliyetlerini düşürecek formülü biraz anlatabilir misiniz?
İmalat süreci uçtan uca planlanabilir. İyi bir planlama yapılırsa, uygun fiyata yapı malzemesi alınabilir, girdiler piyasa riskinden arındırarak oluşturulabilir. Örneğin inşaat maliyetlerinin yüzde 70-80 kısmı sabitlenebilir. Bu konuda, 'Tedarikçi Zinciri Finansman Sistemi' oluşturduk. Sistem şöyle işleyecek: Diyelim ki, 100 milyon liralık bir proje var. Buradaki tedarikçiler belli... Konut geliştiricisi orkestra şefi gibi alt taşeronlarını ihale yoluyla belirler, teminatlarını alır, işi verir. Zamanlamasını da o planlar. Eğer proje geliştiricinin kredibilitesi yüksekse, biz karışmayacağız, tedarikçi seçimini inşaatçı yapacak. Eğer düşükse biz bakacağız. Her bir tedarikçiye tarif ettik, sistem onlara limit verecek. Kredi riski bertaraf edildiği için fiyatlama da sabit olacak. Dolayısıyla maliyet öngörülebilir bir yapıya dönüşecek. Önceden satın almaları fiyatını sabitleyecek enstrümanlarla yaptığınız zaman 100 milyonluk proje gerçekten 100 milyona mal edilmiş olacak. Şu anda bizim en çok karşılaştığımız nokta, demir alınacağı zaman fiyat fırlamışsa maliyetler öngörülemez oluyor. Bu sistem onu engelleyecek.
ÖNCE TALEP, SONRA ARZ
İnşaatçılar arsa maliyetleri yüksek olduğu için evlerin pahalı olduğunu söylüyor. Bu konuda formülünüz var mı? Arsa geliştirmek için yeni bir model araştırıyoruz. Milli Emlak'la talepleri önceden toplayabilecek bir model oluşturulabilir. Şu anda arz yapılıyor, talep sonra toplanıyor. İnşaat, vatandaşın ne istediğine göre şekillenmiyor. Önce talebi oluşturup sonra arza döndürecek sistemi yaparsak o zaman pazarlama maliyeti de yüzde 15 düşer. Şu anda arsa maliyetin içinde yüzde 60'lara gelmiş vaziyette. Bazı bölgelerde yüzde 86'larda... Yapılması gereken arsa oranını yüzde 30'da tutmak. O zaman erişilebilir konutlara ulaşabiliriz.
Bu sistemlerle vatandaş konutu yüzde kaç daha ucuz alabilir? Yapılacak birkaç modellemeyle, arsa maliyetinde yüzde 30, pazarlamada yüzde 15, tedarikçi sistemiyle de yüzde 20 tasarruf sağlanırsa, vatandaş konutunu yüzde 60 ucuz alabilir.
KİRACI VE EV SAHİBİNİN HAYATI KOLAYLAŞACAK
Geliştirdiğiniz 72 ürün arasında başka neler var?
Kiracılar için de bir model geliştirdik. Üzerinde çalıştığımız 'kira kayıt sitemi'nde merkezi bir ofis var. Ev sahibiyle kiracı bu ofiste buluşuyor. Tamamen regüle bir sistem. Vergisi de buradan hallediliyor. Kurumsal bir altyapıya sahip. Kimseyle yüz göz olmuyorsunuz. Evinizi veriyorsunuz, kaç paraya kiraya vermeniz gerektiğine kadar bilgilendiriliyorsunuz. Belediyelerle protokol yapacağız. Bu bir emlakçılık sistemi değil. Osmanlı'da varmış. Yediemin müessesesini herkes bilir.
ALICI İLE SATICI ARASINDA HAKEM OLACAK
Gayrımenkul sektörünü uçtan uca düzenleyecek uygulamaları tek tek hayata geçireceklerini anlatan Deniz Aksu, "Mesela 'hakem hesap uygulaması' var. Konut alıcısıyla satıcısı tapuya gidecek. Alıcı parasını yatırdığında hiç uğraşmadan ev sahibi olacak" dedi. Ataşehir'deki Emlak Katılım Bankası'nın merkezinde ilk defa uygulanacağının altını çizen Aksu, sistemi şöyle anlattı: "Ataşehir, Ümraniye ve Kadıköy ilçelerinin tapu müdürlükleri buraya gelecek. Örneğin, ev alıcısı ev almak istediğinde Emlak Katılım Bankası'ndan hesap açtıracak. Normalde vatandaş evin parasını yanında taşıyor. Satıcı tutarı yazacak tapuda alıcının hesap bakiyesi müsaitse eğer, satıcının hesabına aktarılacak. Vergi daireleri ve belediyeler paralarını alacaklar alıcıyla satıcının parası yer değiştirecek. Alıcı ve satıcı bankanın hakemliğinde buluşuyor. Çok ufak bir komisyon alacağız."
14 GELİŞTİRİCİNİN STOKU ERİYECEK
Biriken konut stokunun eritilmesi için çalışmalar yaptıklarından bahseden Aksu, 14 proje geliştiricinin satamadığı stok daireler için çalıştıklarını kaydetti. Aksu, "Ziraat Bankası'nın önderliğinde başlatılan fon sistemiyle bizim modelimiz birbirinden farklı. O sistemde bankaların inşaat firmalarına kullandırdıkları kredinin fona devredilmesi uygulanacak. Bizim sistemde yatırımcının konut almasına yönelik bir uygulama olacak" dedi. Varlığa dayalı bir fon sistemi olduğunu belirten Aksu, şöyle konuştu: "Eğer müteahhit konutlarının fiyatında piyasayla aynı fikirde değilse, onun için konutların metrekaresi 10 bin lira. Ama piyasa diyor ki, 5 bin lira. O müteahhit de bu fiyata satmak istemiyorsa, finansman giderine razı olup kredi ilişkisine girecek. Bunu sukukla çözeceğiz. Gayrimenkulün sahipliği burada el değiştirmiyor, geçici süre finansman sağlanıyor. GYF'da ise mülk el değiştiriyor, sizin de sahip olmanıza imkân sağlayan kurumsal bir yapıya dönüşüyor. 14 firma ürünlerini verdi. SPK'ya başvurduk."
EVİ OLMAYANLAR İÇİN ZEKAT FONU
SPK'dan izin alıp zekat fonu kuracaklarını söyleyen Deniz Aksu, sistemin dünyada Malezya, İngiltere ve Almanya'da uygulandığının altını çizdi. Aksu, insanların en temel ihtiyacının barınma olduğunu belirterek, "Bu sebeple bu uygulamayı hayata geçirelim ki, insanlara ev almaları için yardım etmek isteyenler bu fona yatırım yapsınlar. Hangi durumlarda zekat sayılacağı bellidir. Bu kriterlere uygun kurumsal bir yapı olacak. Nereye harcanacağı belli. Böyle bir ihtiyaç var. Kuracağımız fon son derece şeffaf ve hesap verilebilir olacak. Belki zekat fonu hiç ev alamayacak vatandaşlara konut projesi gibi alanlarda da kullanılabilir" diye konuştu.
1 MİLYONLUK EVDE TAKSİT 3 BİN TL
Yeni modelde vatandaşın taksit ödemeleri neye göre belirlenecek? Biz banka olarak fon kullandırıp kâr payı alacağız. Arsa oranı yüzde 30, yüzde 10 hak edişle beraber yüzde 40 oldu. Vatandaş ev aldığında taksitleri hakedişe göre ödeyecek. 1 milyon liralık bir daire için 400 bin lira harcanmış. Dolayısıyla vatandaş 400 bin TL'nin taksiti ödenecek. 120 ay taksitle kâr payı da yüzde 2 olsun. Aylık taksit 9.200 TL. Bu modelde aylık taksit 3.680 TL oluyor. Proje bittiğinde 9.200 TL taksit ödemeye başlıyorsunuz.
