Avrupa tıkandı, bizden yardım istiyoryardım

Bugüne kadar dünyanın dört bir yanında hayata geçirdiği dev altyapı ve üstyapı projeleriyle dünya sıralamasında ilk sıralarda yer alan Türk inşaat ve gayrimenkul firmaları, son dönemde yurtdışında konut üretimi konusunda da adından fazlaca söz ettirmeye başladı. Türk firmalarının konut üretimi için birçok ülkeden davet aldığını söyleyen Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı ve Kalyon İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Kalyoncu, "Avrupa 'Biz inşaatlarımızı tamamlayamıyoruz, gelin bize yardım edin' diyor. Amerika ve İsrail'den de altyapı yatırımları için talep alıyoruz. Türkler artık kendine pazar seçecek noktaya geldi" dedi. Mehmet Kalyoncu, "Rota Yeniden Oluşturuluyor" mottosuyla 25 Ekim'de Zorlu PSM'de gerçekleşen 17. GYODER Gayrimenkul Zirvesi öncesinde SABAH'ın gündeme dair sorularını yanıtladı.
Küresel ekonomilerdeki daralma nedeniyle konut arzı daralıyor. Bu dünyada nasıl bir değişim yarattı?
Tüm dünyada arz sıkıntısı yaşanıyor. Ama bu durum Türk firmaları için büyük bir fırsat kapısı araladı. İşlerini tamamlayamayan firmalar, bizim şirketlerimizin kapısını çalıyor. Örneğin Avrupa'nın en büyük gayrimenkul şirketleri… Yani o kadar önemsiyorlar Türkiye'yi.
Neden bu kadar önemsiyorlar?
Çünkü Avrupa'da birçok ülke şu an kendi inşaatlarını yapmakta büyük bir sıkıntı yaşıyor. İşgücü, makine-teçhizat ve malzeme temininde tıkanmış durumda. Gizlilikten dolayı firma isimlerini maalesef açıklayamıyorum ama Avrupa'nın en büyük konut geliştiricileri bize ulaşarak, tabiri caizse "Biz inşaatlarımızı tamamlayamıyoruz, gelin bize yardım edin" taleplerini iletti. Ayrıca inşaatlarında Türk malzemesi kullanmak istiyorlar. Maliyet+kâr olursa çalışırız dedik, onlar da tamam dediler. Şu an bu noktadalar yani. Bizim mühendislik, proje yönetimi ve yapımda uzmanlığımız var. Dünyada bunu Türklerden daha iyi yapan bir ülke yok.
Ne yapacaksınız Avrupa'da?
Düsseldorf, Leipzig, Berlin, Köln gibi Almanya'nın 12 farklı şehrinde konut projeleri gündemde. Alman Hükümeti önümüzdeki 4 yılda her yıl 400 bin konut yapma taahhüdü verdi. Şu anda harıl harıl bunu nasıl yaparız konusunu çözmeye çalışıyorlar. Fakat bizim için her zaman önceliğimiz kendi ülkemizin ihtiyaçları, Türkiye'deki arza olumsuz etki oluşturmayacak şekilde bunu planlayacağız.
Bunun sektör için önemi ne?
Türk gayrimenkul ve inşaat sektörü olarak artık Sibirya'da kutuplarda, Ortadoğu'da çöllerde çalışmak zorunda değil. Gelişmemiş ülkeler ve gelişmekte olan ülkeler daha çok bizim pazarımızdı fakat artık gelişmiş ülkelerde altyapı ve üstyapı projeleri Türkler'e emanet edilecek. Türkler artık kendine pazar seçecek ve şartları kendi belirleyecek noktaya geldi. 'Almanya'da mı, Amerika'da mı yoksa Endonezya'da mı olayım' onu değerlendirip bir uluslararası strateji geliştirmemiz ve yurt dışında birbirimizi baltalamamamız lazım.
Başka ülkelerden de talep geliyor mu?
Amerika'dan da altyapı yatırımları için talep geldi. Amerikalı bir senatör şirketimizi ziyarete geldi. Ülkede son 50 yılda altyapı, üstyapı yatırımı yapılmadığı için bu uzmanlıkları silinmiş. İsrail'den de yine aynı şekilde oranın en önemli iş örgütünün başkan vekili altyapı projeleri için geldi.



KONUTTA KAMU-ÖZEL İŞBİRLİĞİ MODELİ
Yurtiçine dönecek olursak şu anda Türkiye'nin gündeminde hükümetin Sosyal Konut Projesi var. GYODER olarak bu projeye bakış açınız nedir?
Barınma her vatandaşın temel ihtiyacı olduğu için projenin sosyal boyutunu çok önemsiyoruz. Devletin bu noktada attığı adım çok önemli. Vatandaşlar kira öder gibi ev sahibi olacak. Şartlar bundan daha cazip olamazdı herhalde.
Siz projeye katkı sundunuz mu?
Biz ocak ayında "Erişilebilir Konut Komitesi" adıyla bir komite kurduk. Komitemiz akademi, finans, geliştirici, yerel yönetim, taahhüt gibi farklı alanlarda önemli isimlerden oluşuyor. Bu komite ile geliştirdiğimiz kamu-özel işbirliğine dayanan GYODER modelini ilgili bakanlık ve kurumlara sunduk. Modelin detaylarını zirvenin son oturumunda açıklayacağız.
Model neyi içeriyor?
Cumhurbaşkanımızın son açıkladığı model konutların devlet eliyle üretilmesine dayanıyor. Biz de 'Her şeyi devletten beklemeyelim. Özel sektör ve finans kuruluşları da elini taşın altına koysun' diyoruz. Biliyorsunuz gayrimenkul geliştirmede maliyetin yarısı arsadır. Biz kamu-özel işbirliği ile bu maliyetin yarısını sıfırlamayı öneriyoruz. Çünkü devlet Türkiye'de en çok arsaya sahip olan kurum. Devletin mülkiyetindeki arsaların sıfır maliyetle geliştirme sürecine girmesini öneriyoruz. Buradan elde edeceğimiz maliyet avantajından ise son kullanıcı faydalanmalı. Bunun için bu modelde geliştirilecek projelerin kiralama fiyatlarını devletin belirleyeceği fiyatın üzerine çıkmayacağı bir mekanizma öneriyoruz, bu sayede kiracılar da iç huzuruyla "kiram seneye ne kadar artar?" endişesi yaşamadan oturabilecekler evlerinde... Bu arsaların üzerinde geliştirilecek konutlar için yap-işlet-devret (YİD) modeliyle, 3996 sayılı Kanun'a dayalı bir yarışma ihale modeli olabilir.

ERİŞİLEBİLİR OLMASI ŞART
Bu durum sektöre nasıl bir dinamizm getirir?
Şu anda ruhsat sayıları geçmişte alınanların yüzde 30'u 40'ı kadar. Yani gayrimenkul ve inşaat sektörünün yüzde 70 kapasitesini kullanmıyoruz. 250 alt sektörü etkileyen bir iş kolunu konuşuyoruz. Eğer yapı malzemesi sektörünün ihracaat imkânı olmasaydı büyük bir sıkıntı yaşardı ama sadece ihracaata bağlı bir büyümeyi de ben riskli buluyorum sürdürülebilir büyüyen bir iç pazarımız da olmalı. Bu sözünü ettiğimiz kapasiteyi Türkiye'ye kazandıralım diyoruz. Bu kapasiteyi de en fazla ihtiyaç duyduğumuz erişilebilir konut alanına kanalize etmemiz şart, yoksa geliştiriciler maalesef bu kapasitesini ya yurtdışına taşıyor ya da katma değeri ve sosyal faydası daha düşük olan yazlık konut gibi alanlara yöneliyorlar



Sektörün bu modele ilgisi nasıl?
Sektör temsilcileri gönülden destekliyor bizi. İnanın şu anda Türk gayrimenkul geliştiricileri Türkiye'de arsa stoku bulamadıkları için İngiltere, Portekiz, Miami, Kanada ve Almanya'da gayrimenkul geliştiriyorlar. Bu kabiliyetleri neden ülkemiz için kullandırmayalım? Kamu-özel işbirliği ile ülkemizin birçok kritik altyapı problemi çözüldü. Şimdi sıra konutta…
Sosyal konut projesinin etkisi ne oldu? Satışlar düştü mü?
Satışlarda inanılmaz bir düşüş var, beklemeye geçildi. Bunda kredi daralması etkisi var, bir de Emlak Konut'unaçıklayacağını duyurduğu konut kampanyasının etkisi var. Biz de Emlak Konut için üyelerimiz üzerinden bir arşiv çalışması yaptık. Böyle bir kampanya olsa kaç konutla katılabileceğimizi ilettik kendilerine.

İŞGÜCÜ AJANSI KURACAĞIZ
İşgücü problemi yaşıyor musunuz?
Önümüzdeki 5-10 yılda bir işgücü problemi olacağını düşünüyoruz. Şu anda vinç ve kamyon operatörü gibi mesleklerde istihdam problemi yaşıyoruz. Körfez ülkeleri Asya'dan mavi yaka çalışan getiriyor. Bizde de böyle devam ederse iş oraya gidecek. Bu problemi çözmemiz ve yarına hazır olmamız lazım. Çünkü işgücümüzü yurtdışına taşırsak bu defa biz aynı sıkıntıları yaşarız. Burada biz sektörel olarak planlamaya başladık. Bir işgücü ajansı kuracağız. İŞKUR'un sektörel ve sivil olanı gibi.

KÜRESEL SIKINTILAR VAR
2023 için beklentileriniz neler?
Bugüne kadar hiç olmadığı kadar, özel sektör, kamu ve yerel yönetimlerin birlikte çalışması gerekiyor. Bu birlikteliği sağlayan ülkeler bu süreci daha rahat atlatacak. Herkes kendi haline bırakılırsa sıkıntı yaşarız. Çünkü küresel sıkıntılar var. Bu nedenle yatırımcılar da yeni yatırım konusunda tereddüt ediyor.

YABANCININ İLGİSİ YÜKSEK
Sektöre yabancı yatırımcının ilgisi sürüyor mu?
Evet, ilgi gayet yüksek. Gayrimenkul değerleme firmaları yoğun bir şekilde çalışıyor. Küresel danışmanlık firmaları çok yoğun. Biz yabancıların kurumsal gayrimenkul yatırımlarını hızlandırmak istiyoruz. Zirvede ilk defa yabancı iki sponsor var. Çünkü Türkiye pazarı yabancıların ilgisini çekiyor, büyüyen bir ülke. Enflasyon ve finansa erişim problemini de çözersek önümüz inşallah çok parlak olacak.

İKİ ÖNEMLİ PROJE AÇIKLANACAK
Zirveden beklentiniz nedir?
Beklentimiz bir dönüm noktası olması. Sektörümüzün geçmişte hataları oldu, özellikle kentsel dönüşümde sıkıntılar yaşandı, şehirlerimizde insan tabiatına uymayan yapılar türedi, aynı istikamette devam edemeyiz, Bu nedenle "Rota yeniden oluşturuluyor" mottosuyla yapıyoruz zirveyi. Bir sonuç bildirgesi yayınlayacağız. Derneğimizin faaliyetlerine yön verecek birçok çıktı olacaktır. İlk defa bu boyutta uluslararası zirve yapıyoruz. 1000'in üzerinde katılım bekliyoruz. İstanbul'u küresel şehirleşme ve gayrimenkul düşüncesine yön veren bir merkez yapabiliriz. Ayrıca GYODER'in paydaşlarıyla birlikte gerçekleştireceği iki yeni projenin detaylarını açıklayacağız.