Gayrimenkul sektörü en hareketli dönemlerini yaşıyor. Konutta ortalama metrekare fiyatında 5 yıllık dönemde 10 kata varan artışı yaşandı. 2021 yılı 3. çeyrekte ülke genelinde 100 metrekare evin ortalama değeri 500 bin TL'nin altındaydı, bugün 5 milyon TL'ye yaklaşıyor. Fiyat artışı hız kesse de gelinen nokta dar ve orta gelirlinin neden ev sahibi olmadığını gösteriyor. Son 1.5 yılda konut fiyatında reel gerileme görülse de, gelinen noktada ulaşılan rakamlar bütçeleri zorluyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın açıkladığı ortalama metrekare fiyatları gösteriyor ki çok değil bundan 5 yıl önceki fiyatlarla bugün peşinat dahi ödemek mümkün değil. İşte yaşanan dikkat çekici değişim:
2022'DE SIÇRAMA OLDU
Konut fiyat artışında sıçrama 2022'de oldu. Düşük faiz kampanyası, merkez bankasının faiz düşürmesi sonrası birikimlerin konuta geçişi talebi tetikledi. Artan maliyetlerin de etkisi ile bu dönemde fiyatlar hızla yükseldi. 2021'in ilk 9 ayında yüzde 30 seviyesinde olan yıllık fiyat artışı yılsonunda hızlandı, 2022'de ise yüzde 186 ile zirve yaptı. 2023'ün ilk yarısında yüzde 100'ün üzerinde olan artış, ikinci yarısında yüzde 80-90 ile çift hanelere düştü. 2024'e yüzde 70 artışla başlanırken, sonrasında adım adım düşüşle yüzde 30 seviyesine kadar gelindi. Bu yıl ise ilk 9 ayda nominal artış 31-32 bandında.
METREKARE FİYATI 42 BİN TL
2021 yılının 3. çeyreğinde Türkiye genelinde ortalama metrekare fiyatı 4 bin 895 TL olurken, 2025 3. çeyrekte 42 bin 557 TL'ye çıktı. Yani çok değil, 5 yıl önce 100 metrekare evin ortalama değeri 489 bin 500 TL idi, bugün ise 4 milyon 255 bin 700 TL oldu. Ev sahibi olmanın en zor olduğu illerden İstanbul'da da benzer bir sıçrama görüldü. 2021 3. çeyrekte 7 bin 861 TL olan metrekare fiyatı bugün 68 bin 674 TL. Yani 100 metrekare evi 5 yıl önce 786 bin 100 TL'ye almak mümkünken, bugün ortalama değer 6 milyon 867 bin 400 TL. YÜZDE 1.000'I AŞTI
En çok konut satışı olan 10 ilde 2021 ile 2025 3. çeyrek verilerini kıyasladığımızda İstanbul'da artış yüzde 775, Ankara'da yüzde 982, İzmir'de yüzde 737, Antalya'da yüzde 802, Mersin'de yüzde 883, Bursa'da yüzde 815, Gaziantep'te yüzde 575, Tekirdağ'da yüzde 995, Konya'da yüzde 849, Kocaeli'nde yüzde 1.003 oldu.
REEL GERİLEME BİTİYOR MU?
Konut fiyatlarındaki reel düşüş 20 aydır sürüyor. Ancak düşüşte yaşanan azalma 'Reel gerileme dönemi bitiyor mu?' sorusunu beraberinde getiriyor. Şöyle ki reel gerileme 2024 eylül ve ekimde yüzde 14.7 ile zirveyi gördü. 2025 yılına ise yüzde 7.2 ile başladı sonrasında her ay azalma yaşandı. Temmuzda yüzde 0.5, ağustosta yüzde 1.2 olan düşüş, eylülde yüzde 0.8 olarak açıklandı. Sektör temsilcileri, konutta yeniden reel getiri döneminin başlayacağı görüşünde.
ÜRETİCİ ARTIŞ BEKLİYOR
KONUTDER Konut Sektörü Beklenti anketine göre, üyeler arasında fiyatların artmaya devam edeceğine yönelik beklenti sürüyor. Konut fiyatları- nın artacağını düşünenlerin oranı yüzde 72 seviyesindeyken, aynı kalacağını düşünenlerin oranı yüzde 28. Üyelerin yüzde 80'i önümüzdeki 6 ayda kiraların artacağını öngörüyor. Anket çalışmasının en dikkat çekici verisi, üyelerin tamamının konut kredi faizlerinin düşeceğini düşünmesi. Buna paralel kredili satışların artacağını düşünenlerin oranı yüzde 47.6'dan 76'ya çıktı. Böylece 2025'in son ayında kredili satışların piyasayı hareketlendirmesi bekleniyor.
KÂRINI ALAN EVE DÖNDÜ
Fiyatlardaki artış beklentisiyle birlikte, yüksek faiz döneminde beklemeye geçen alıcılar, faizlerin gevşemesiyle birlikte piyasaya dönerken, altın ve mevduattan kazancını alan yatırımcılar da konuta yöneldi. Konut talebi son iki yılın en yüksek seviyesine çıktı. Türkiye İstatistik Kurumu'nun açıkladığı verilere göre, ağustosta satışlar yüzde 6.8 artarak 143 bin 319 oldu. Bu, yılın en yüksek aylık satışı olurken, ocak-ağustos döneminde yüzde 21.3 artışla 978 bin 70 konut satıldı. Talebi ortaya koyan bir başka veri de 'sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü' raporundan geldi.
AYLIK YÜZDE 5.6 YÜKSELDİ
Rapora göre, satılık konut talebi endeksi ağustosta bir önceki aya göre yüzde 5.6 yükseldi ve son iki yıldaki en yüksek seviyesine ulaştı. Nisan 2025'ten bu yana yükselişte olan endeks, geçen yılın aynı ayına göre de yüzde 26.8 arttı. Satılık konutlar, İstanbul'da ortalama 59.6 gün, Ankara'da 43 gün ve İzmir'de 69.7 gün ilanda kalıyor.
