Pandemi süreci, deprem felaketleri ve konuta erişim sorunu gayrimenkul sektöründe dengeleri değiştirdi. Kimi zaman az katlı müstakil ev hayali, kimi zaman da uygun fiyatlı yatırım yapma isteği tüketicileri arsa alımına yönlendirdi. Türkiye'nin hemen her bölgesinde projeler geliştirerek her bütçeye uygun, erişilebilir arsa yatırımı imkânı sunan arsaVev'in kurucusu Bülent Öztürk, hayata geçirdikleri model sayesinde konut fiyatlarının yüzde 35-40 daha uygun olduğunu belirtti. Hedeflerinin yurtdışına açılmak olduğunu söyleyen arsaVev Yönetim Kurulu Başkanı Bülent Öztürk'le kurdukları modeli ve hedeflerini konuştuk...
İş dünyasına giriş hikâyeniz ve Arsavev'in doğuş süreci nasıl gelişti?
Aslında gayrimenkul kökenli biri değilim. Uzun yıllar bir Amerikan finans şirketinde yöneticilik yaptım. Daha sonrasında özellikle 2018'de konut krizinin yaşandığı bir dönemde arsayı keşfettik. 2020'ye kadar altyapısı hazır sosyal donatı alanları tasarlanmış arsa projeleri geliştirdik. 2020'de pandemi süreci gerçekleşince biz de kendimizi çok yoğun bir şekilde geliştirmeye başladık. Akabinde ülkemizde depremler yaşandı ve güvenli zemin ihtiyacı öne çıktı. Biz de ona göre projeler geliştirmeye başladık. 2023 ikinci yarısından itibaren de konuta erişimle ilgili sıkıntılar yaşanmaya başladı. Biz de 'Ev getirili arsa' dediğimiz modeli geliştirdik. Bazı projelerimizde insanlar önce sahip olabilecekleri evin arsasını aldılar. Yavaş yavaş taksitle arsasını ödediler. Sonrasında ise evlerini ödemeye başladılar. Bazısında ise 500 konut çıkabilecek bir arsayı biz satın aldık. Yüzde 50 kat karşılığında yarısını müteahhite, yarısını da arsa sahiplerine verecek bir kişinin 250 tane ev sahibi olacağına 250 kişinin bir ev sahibi olmasının önünü açtık.
SATIŞA ÇIKAR ÇIKMAZ BİTTİ
Bu modelde toplam kaç satış yaptınız?
2018 yılından bugüne kadar yaklaşık 20 bin konut satışı yaptık. Şu ana kadar da 5.5 milyon metrekare yani 700 futbol sahasına tekabül eden arsa satışı yaptık.
Devam eden projelerinizden bahseder misiniz? Satışta kaç proje var?
Dikili, Kuşadası, Balıkesir, İzmir Karabağlar Uzundere, Torbalı, Menemen'de projelerimiz var. Ayrıca Atina'da yeni projeye başladık.
İlk yurtdışı projeniz mi?
Evet yurtdışındaki ilk işimiz. Yunanistan hükümetinin yaptığı bir düzenlemeyle 250 bin euro karşılığında Golden Visa veriliyor. Vize sıkıntısı olan bir dönemde yatırımcı açısından hem gayrimenkul hem de serbest dolaşım hakkı tanınmış oluyor.
Yurtdışında talep nasıl?
Atina'daki proje satışa çıkar çıkmaz bitti. Yeni 112 konutluk bir proje üzerinde çalışıyoruz.
ASLOLAN ERİŞİLEBİLİRLİK
Projelerinizi hayata geçirirken lokasyon seçiminde en önemli kriteriniz nedir?
Bizim için değerli olan en önemli şey erişilebilirlik. Proje geliştirirken arsa ve ev maliyetinin 3 milyon liranın üzerine çıkmamasına çok özen gösteriyoruz. Bu nedenle özellikle büyük kentlerin çeperlerinde arsa geliştirmesi yapıyoruz. Şuanda da en fazla İstanbul'un doğu tarafı yani Sakarya, Yalova veya Trakya tarafıyla ilgileniyoruz. İzmir'in kuzey hattı yani Menemen, Dikili, Foça gibi bölgelerde proje bakıyoruz. Buradaki en önemli kriterimiz erişilebilirlik.
Orta ve uzun vadede ArsaVev'in hedefleri neler?
Bizim birkaç tane yolculuğumuz var. Bunun en başında hayata geçirdiğimiz modelin regüle edilmesi, bir yönetmeliğe bağlanması geliyor. Bununla ilgili bakanlığımızla çok yoğun görüşmeler gerçekleştiriyoruz. Birkaç adım da ilerledik. Bu ne bir konut ne de arsa satışı. Bu model arsadan ev satışı. Biz de bunu regüle etmek istiyoruz. Bu işi kurumların ahlakına değil de yasal düzenlemelere oturtmak istiyoruz. Bir ikinci konumuz ise model aslında inşaat yapımını garanti altına alıyor. Ancak Türkiye'nin şu anki durumu, maliyetlerin değişkenliği gibi birçok konu var. Bu noktada biz 2026-2027 yılında bu sistemin teminatlandırılmasını yani bina tamamlama sigortasıyla bu işin yürütülmesini istiyoruz. Şöyle ki vatandaş arsasını aldı ev sürecini de bina tamamlama sigortasıyla güvence altına aldı. Aslında şu anki piyasa koşullarına göre yüzde 35-40 daha uygun fiyatlarla ve çok güvenilir bir gayrimenkul edinmiş olacak. Benim özellikle kısa vadede yapmak istediğim ve başarıya ulaşacağına inandığım konular bunlar. Bu modeli Avrupa'ya taşımak istiyoruz. Berlin'de ilk ofisimizi açtık. Sadece ordaki gurbetçilere Türkiye'den ev satmak değil Almanlara da ev satmak için yola çıktık.
EN BÜYÜK SORUN ARZ EKSİKLİĞİ
İnşaat sektörü son 2-3 yıldır maliyetlerin değişkenliğinden kaynaklı sorun yaşıyor. Bu sebeple yeni bir proje için motivasyon olmuyor. Bu çok önemli bir problem. Türkiye'de konut satış fiyatları bu yıl son derece iyi ancak arza baktığımızda geçmiş yılların çok altında. Yani Türkiye gibi her sene nüfus artışı olan ve göç alan bir ülkede arz düşük kalınca fiyatlar çok yükseliyor. Bunlardan birisi konut satış fiyatları diğeri de kiralar. Bir yandan da konut kredisi faizlerinin yüksek seyrediyor olması gerçekten sıkıntılı bir durum yaratıyor.
MALİYETİN YÜZDE 45'İ ARSA
TÜRKİYE'DE bir gelenek var. Müteahhitlerin büyük bir kısmı kat karşılığı anlaşmalar yapıyorlar. Bir arsada yüzde 40-50 olan bölgeler var. Şimdi bu klasik yöntemden kaynaklı müteaahit kendine kalan payla tüm inşaatı yapıp satarak o inşaatı çevirmek zorunda. Bu da bugünün koşullarında risk haline geliyor. Buradaki riski arsa oranlarının çok yüksek oluşu etkiliyor. Bugün İstanbul'da yüzde 45'in altında yer bulmak çok zor. Bu da bir konutun maliyetinin yüzde 45'inin arsa olduğunu ortaya koyuyor. Ancak şunu tespit ettik. Aynı arsayı kat karşılığı anlaşmak yerine satın alırsanız yüzde 50'ye yakın fiyat iniyor. İşte bizim yaptığımız modelde tam bunun üzerine oturuyor. Ama ne tarafından bakarsak bakalım ülkemizde arsa payları çok yüksek. Yunanistan'da ise kat karşılığı oran yüzde 10.
ATİNA VE KARADAĞ RADARDA
ATİNA projemize yoğun ilgi gelince bölgesel ofis açma kararı aldık. 2026'nın başında Atina'da da ofis kuracağız. Yine Montenegro'da radarımızda. İlk 5 yılımızda Atina ve Karada'da bulunmak önceliğimiz.
