Yeni yıl yaklaşırken apartman ve sitelerde hareketli dönem başladı. Asgari ücret zammının ardından ocak ve şubat aylarında konut sitelerinde aidat artış oranları belli oluyor. Son dönemde aidatlar bir evin aylık kira rakamına ulaşınca hükümet, fahiş zamların önüne geçmek için çalışma başlattı. Bir sisteme ve kontrole bağlı kalmaksızın yapılan aidat artışlarını sınırlandırmak, site yönetim firmalarını yetkilendirmek ve kat maliklerinin haklarını korumak için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bir yasa taslağı hazırladı. Tesis Yönetim Kanunu taslağı, apartman ve site yönetimlerinde şeffaflık ve denetim dönemini başlatmayı amaçlıyor.
MECLİS GÜNDEMİNE GELDİ
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı fahiş artışlarla gündeme gelen aidatlar için site yönetimlerini sıkı denetim altına alacak. Bununla ilgili yasa çalışması Meclis gündemine getirildi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, "Site Yönetim Yasası'yla herkesin şikâyet ettiği haksız ve keyfi aidat artışlarını tamamen durduracağız. Site yönetim sektörünü, 7/24 esasıyla takip edeceğiz. Her yönetimi, yılda en az bir kez denetleyeceğiz" demişti. Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği Başkanı Suat Sandalcı ise hazırlanan kanun taslağıyla birlikte enflasyon üzerinde yapılan zammın önüne geçileceğini söyledi. Sandalcı, sitelerin genel kurul dönemleri olan ocak-şubat aylarına kadar taslağın yasalaşmasını beklediklerini sözlerine ekledi.
YENİ DÜZENLEME NASIL OLACAK?
Taslağa göre, site veya apartman yönetimi yapan tüm firmalar bakanlıktan yetki belgesi alacak. Site yönetimleri yaptığı harcamaları kayıt altına alacak ve kat maliklerinin erişimine açacak. Yılda en az bir defa tüm siteler toplu konut yaşam alanları denetlenecek, gerek görüldüğünde (Şikayete bağlı) yönetim faaliyetleri Bakanlık tarafından denetlenecek. Yüksek aidat artışlarına sınırlama getirilecek ve haksız aidat artışları yaptırıma tabi olacak. Sitelerdeki kapsamlı bakım ve onarım çalışmaları için işletme projesi hazırlamak zorunlu olacak. Aidat artışları kontrol altına alınacak. Enflasyon değerinin üzerinde artış yapılamayacak.
AİDATLARI DÜŞÜRMENİN 5 PÜF NOKTASI
Site ve tesis işletme giderlerini belirlerken birçok değişkeni göz önünde bulunduruyor. Bunların başında, yıl içinde belli dönemlerde ortaya çıkan giderler, aylık olarak düzenli şekilde gerçekleşen sabit giderler ve en önemlisi de öngörülemeyen bakım-onarım masrafları geliyor. Gürevin Site Yönetimi'nin sahibi Ömer Gürevin, "Eğer düzenli bir nakit akışınız yoksa, yani aidatlarını, yakıt katkılarını ya da demirbaş giderlerine ilişkin ödemeleri yapmayan malik ya da sakin sayısı fazlaysa, bu durum operasyonel sıkıntı yaratır" dedi. Gürevin aidatları düşürmenin 5 şartını şöyle açıkladı:
1. Personel giderleri: İstihdam edilen çalışan sayısı, tesisin gerçek ihtiyacına göre optimize edilmeli.
2. Bakım ve servis hizmeti: Taşeron firmalarla yapılan anlaşmalar yıllık gözden geçirilmeli. Pazarlık gücü kullanılmalı.
3. Sarf malzeme kontrolü: Tüketilen malzemeler için piyasa araştırmaları yapılmalı, en uygun fiyatla temin edilmeli ve tüketim miktarları düzenli takip edilmeli.
4. Enerji verimliliği: Su ve elektrik gibi enerji kaynakları dikkatle izlenmeli. Gerekli tasarruf tedbirleri ve teknolojik çözümler devreye alınmalı.
5. Bütçe disiplini: Sıkı bir bütçe takibiyle operasyonel hamleler yürütülmeli.
DAVA AÇMA SÜRESİ 1 AY
Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, genel kurulda belirlenen aidat artışları konusunda kurula katılan kat maliki itirazlarını tutanağa yazması gerektiğini, eğer yönetim herhangi bir şekilde tutanağa bunun yazılmasını engelliyorsa bu durumun mutlaka belgelenmesi gerektiğini söyledi. Kiraz, "İtirazını yazan malikin dava açma süresi 1 aydır, genel kurula katılmayan kat malikleri açısından da kararı öğrenme tarihinden itibaren 1 ay ve her halükarda genel kuruldan itibaren 6 ay içerisinde dava açmaları zorunludur. Kat maliki 'bana bu aidat çok yüksek geliyor veya şu kalemlerin hizmet olarak sitede alınmasını istemiyorum' itirazını yapabilir ancak genel kurullarda salt çoğunluk ile alınan bütçe onayından sonra bu yapılmışsa davanın iptal ettirilmesi mümkün gözükmemektedir" dedi.
KAT MALİKLERİNİN DİKKAT ETMESİ GEREKENLER...
Yönetici seçimi, yıllık bütçe, bakım-onarım giderleri gibi binayı ilgilendiren tüm kararlar, kat malikleri kurullarında karara bağlanıyor. İşte genel kurul öncesinde kat maliklerinin bilmesi gerekenler...
❱ Toplantı nasıl ve ne zaman yapılır?
Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayında toplanır.
❱ Karar yeter sayısı nasıl hesaplanır?
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman 7 günden az olamaz.
❱ Kat maliklerinin hakları neler?
Maliklerin genel kurullara katılma hakları vardır, yine kiracılarda kendi bağımsız bölüm malikleri adına yetki belgesi alarak kiraladığı dairenin maliki adına genel kurullara katılabilirler. Hiçbir yönetim veya yönetim kurulu genel kuruldan yetki almadan bir bütçe belirleyemez, herhangi bir şekilde bir aidat artışını yönetim veya kurulu kararı ile yapamaz.
❱ Kat maliki hangi harcamalara itiraz edebilir?
Kat malikleri yasada yer alan zorunlu olmayan ve çok masraflı/ lüks harcamalara itiraz edebilir. Örneğin bir sitede o sırada hiç olmayan bir bebek bakım odası yapılması buraya personel ve malzeme alınması kararı alınmış ise o sitede bebeği, küçük çocuğu olmayan ve bu hizmeti almak istemeyenler burası için yapılan harcamaya katlanmak zorunda değil. Bir hizmet ile ilgili gerekli piyasa araştırması yapılmadan, yeterli teklif toplanmadan fahiş hatta usulsüz bir hizmet alımı ile aidat ödenmesi talebine kat malikleri itiraz edebilir.
